Семь раз отмерь - один раз отрежь

Советы руководителя корпоративной и судебной практики юридической компании ЮРКОЛЛЕГИЯ Натальи Мухиной (касаемо Российской Федерации)

Договор аренды - один из самых широко используемых договоров в гражданском праве. Однако, данный договор имеет свои особенности, пренебрегая которыми можно лишить себя возможности полноценной защиты собственных прав. На практике не редки случаи, когда арендодатель превышает свои права, де-факто устанавливает правила эксплуатации помещения. Арендатор со своей стороны тоже не всегда безупречен, считая, что если пользуется помещением, значит, может делать все, что хочет.

Для того, чтобы застраховать себя от злоупотреблений другой стороны по договору, необходимо подробно прописать все взаимоотношения сторон в договоре аренды. Цель статьи - выделить типичные ошибки, которые допускают стороны договора аренды, и предложить решения по оформлению договора, которые помогут арендатору и арендодателю максимально реализовать свои права, в случае нарушений договора одной из сторон.

Вопрос 1. Из договора аренды не ясно, какое конкретно помещение в здании сдается в аренду.

Решение: В договоре аренды необходимо точно указать - адрес, номер дома, строения, этаж, номера помещений по плану Бюро технической инвентаризации (БТИ) в соответствии с нумерацией БТИ. К договору должен быть приложен план БТИ, срок действия которого составляет 1 год.

Вопрос 2. Нецелевое использование сданного с аренду помещения

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены в соответствии с назначением имущества (ч.1 ст. 615 ГК Р). Согласно ст. 619 ГК РФ "использование арендованного имущества по другому назначению может повлечь расторжение договора аренды".

Решение: Если в договоре прописано целевое использование арендованного помещения, то использовать его необходимо строго по целевом назначению. Например, если в договоре указано, что помещение предназначено для использование под оказание фото услуг, то помещение нельзя использовать для размещения предприятий питания.

Вопрос 3. В договоре аренды не указан срок и не указано, подлежит ли договор государственной регистрации в органах юстиции.

Решение: Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции. Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ "срок действия договора аренды здания (помещения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признается равным году".

Таким образом, срок действия договора составляет ровно один год. Следовательно, такой договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и из-за отсутствия регистрации не может считаться заключенным.

В ситуации, когда договор признан незаключенным, арендатор обязан выплатить арендодателю арендную плату за все время пользование имуществом, однако никаких правовых оснований пользования имуществом не имеет. Ему необходимо либо заключать договор аренды в соответствии с законодательством, либо освобождать помещение.

Вопрос 4. В акте приема-передачи помещения отсутствует описание передаваемого и принимаемого помещения.

Претензии, связанные с ухудшением использованного имущество невозможно будет доказать при отсутствии акта приема - передачи помещения с описанием состояния помещения. Следовательно, нельзя и возложить ответственность на виновное лицо. Решение: Факт передачи помещения необходимо отразить в акте приема-передачи помещения. В акте необходимо отразить техническое состояние помещения, для избежания возможных споров.

Вопрос 5. Арендатор проводит ремонт и перепланировки в арендованном помещении, без согласия Арендодателя. Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендодатель обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Перенос коммуникации, новой электрической разводки, перепланировка помещения без согласия арендодателя изменяет состояние имущества, и, следовательно, нарушает условия договора аренды. В этой ситуации, арендодатель имеет полное право, в связи с изменением имущества, расторгнуть договор аренды. А стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению арендатору не подлежит.

Решение: Согласовать в договоре аренды порядок произведения перепланировок, переноса коммуникаций или при проведении изменений брать письменное согласие арендодателя на производимые изменения.

Вопрос 6. В договоре аренды не прописаны правила доступа в помещения, и правила эксплуатации помещения, наличие права сдачи помещения в субаренду.

Решение: В договоре аренды целесообразно отразить время доступа в помещение, режим работы предприятия. Особо необходимо остановиться на страховании помещения от пожара, затопления и режим охраны помещения. Необходимо прописать обязанность арендатора соблюдать нормы градостроительной деятельности, санитарные и противопожарные нормы, правила владения землей, стандарты строительства, стандарты градостроительства. Необходимо решить вопрос о возможности сдачи арендуемого помещения в субаренду и необходимость получения согласия арендодателя на сдачу помещения в субаренду.

Вопрос 7. В договоре аренды не указана величина арендной платы, право арендодателя на ее увеличение и предельный размер такого увеличения

С учетом различия в прогнозах динамики курса доллара и евро, разных темпов инфляции и ограничения в законе права арендодателя изменять ставку арендной платы не более одного раза в год, если иное не предусмотрено в договоре аренды (ст. 614 ГК РФ). При этом, увеличение размера арендной платы возможно только с согласия арендатора, даже если есть оговорка в договоре. При отсутствии согласия арендатора на изменение ставок, арендодателю необходимо обращаться в суд с иском о внесении изменений в договор в части арендной платы. Наличие в договоре оговорки об увеличении арендной платы и ее размере упрощает в данном случае судебную процедуру и увеличивает шанс получения положительного решения для арендодателя.

Решение: Необходимо прописать в договоре аренды механизм формирования арендной платы через изменяемые величины или сделать двувалютную оговорку для снижения риска резкого колебания курсов валют.

Вопрос 8. Расторжение договора аренды при отсутствии законных оснований или несоблюдение процедуры расторжения

Решение: Особое внимание нужно обратить на порядок расторжения договора. Закон устанавливает исчерпывающий перечень досрочного расторжения договора. По инициативе арендодателя расторжение договора аренды возможно в следующих случаях использование арендатором имущества не по назначению или с нарушениями условий договора аренды. Арендатор существенно ухудшает имущество. Арендатор более двух раз по истечении установленного срока не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

По инициативе арендатора, договор аренды может быть расторгнут только если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, переданное имущество имеет недостатки, переданное имущество окажется в состоянии, за которые арендатор не отвечает, не пригодном для пользования (ст. 620 ГК РФ).

Для досрочного расторжения договора аренды необходимо направить претензию с доказательством о вручении арендатору (арендодателю) с требованием устранить допущенные нарушения в определенный срок (ст. 452 ГК РФ). По истечении установленного срока и не устранении недостатков можно обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора и выселении.

Список оснований для расторжения договора закон делает открытым, поэтому есть возможность предусмотреть иные условия досрочного расторжения, однако в суде необходимо доказать факт их наступления.

Вопрос 9. Не погашение задолженности по арендной плате в случае расторжения договора аренды

Решение: В случае расторжения договора аренды и наличия долга по арендной плате арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Следует учитывать, что право на удержание вещи должника возникает у арендодателя лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи арендатора помимо его воли.

Вопрос 10. Отказ арендатора от оплаты арендной платы за помещение новому собственнику помещения

Только собственник может полностью осуществлять права владения, пользования, распоряжения, принадлежащим ему имуществом. Согласно ст. 606 ГК РФ арендатор может осуществлять только право временного владения и пользования имуществом. Договор аренды является одним из видов обременения собственности. Арендатор и арендодатель связаны взаимными правами и обязанностями по соблюдению условий договора аренды, который они заключили.

Решение: Арендатор вправе уплачивать арендную плату прежнему собственнику, только до момента уведомления нового собственника о смене арендодателя. Арендатор имеет право потребовать подтверждающие документы, о смене собственника, а новый собственник по требованию арендатора обязан представить документы, подтверждающего его права.

Вопрос 11. Расторжение договора аренды новым собственником арендуемого имущества

Решение: При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду в порядке ст. 608 ГК РФ. Перемена собственника помещения не может являться основанием для расторжения договора аренды. Основание расторжение договора аренды в случае смены собственника должно быть отдельно прописано в договоре аренды.